あなたにあったアパート経営は？3つの管理方法を徹底比較

アパートを建築しても、うまく管理していけるかな…？

はじめてアパート経営にのりだす人にとって、管理にどれだけの手間がかかって、どれだけの費用がかかるのかは不安の大きなところ。

アパートの管理方法には、自主管理・委託管理・分離委託の３つがあり、管理委託はさらに集金管理・家賃保証・一括借り上げに分かれます。

すべて自分で管理するなら費用はほとんどかかりませんが、手間もかかれば、さまざまな問題に対応するだけの知識が求められます。

逆に管理を多く任せれば、それだけ費用がかかり、投資額の回収期間が長くなるという意味ではリスクが増します。

アパート管理のすべてを自分でするのか。
専門の管理会社に一部だけ任せるのか、あるいは全部任せてしまうのか。

今回は“あなたにあったアパート管理方法”を知るため、それぞれの管理方法の特徴や費用を比較してみましょう！

自主管理

あなた自身がアパート管理のすべてを担う方法を自主管理といいます。
この方法はアパート管理の知識・経験があり、かつ経営に専業で携わっていける人でなければ、あまりおすすめできません。

アパート経営における管理項目は大きく「入居者管理」と「建物管理」に分かれ、それぞれすべき事は次のように多岐にわたるからです。

入居者の募集は、個別に不動産会社に仲介を依頼することになるでしょうが、日常の清掃や退去時の立会いなど、その他管理項目のほとんどがあなたの仕事になります。「水漏れがあった」「鍵をなくしてしまった」といった突発的な問題も起こりうるので、専業でなければ対応は難しいでしょう。

ただ管理コストがかからないのは、自主管理の大きなメリット。
コストが低ければ、その分高利回りの運営が可能なので、初期投資額を回収する期間が短くなります。
アパートは築年数が経つほど、家賃低下や空室になる可能性が高くなるので、初期投資額の回収期間が短いということは、それだけリスクを抑えたアパート経営ができるということです。

また、アパート経営に関するノウハウが身につくので、今後2棟目、3棟目と手を広げていきたい場合には、検討して良い方法かもしれません。

委託管理

アパート管理のすべてをあなた自身でする自主管理に対して、その業務の一部を管理会社（不動産会社や家賃保証会社）に委託するのが委託管理です。

委託管理は、管理会社のサポートする範囲によって、集金管理・家賃保証・一括借り上げ（サブリース）の3種類に分けられます。
それぞれサポートされる範囲は、次のようなイメージです。

ただし、管理会社によってサポート範囲が違うことは多々あり、例えば「集金管理」に日常清掃が含まれるケースもあります。

それでは、これら委託管理の種類について詳しくみてみましょう。

集金管理

集金管理を委託した場合、管理会社があなたに代わって、家賃の集金および滞納があったときの督促をしてくれます。
振込による集金では滞納率が高くなるため、管理会社は口座振替などを利用することで、リスクの軽減を図っています。

入居者との賃貸借契約や更新時の意思確認、退去時の手続きなどもサポート範囲となっていることが多く、それらを含めて管理委託料は家賃の5％が一般的な相場です。

家賃保証

家賃保証を委託する場合、管理会社には家賃保証会社がなります。

家賃保証会社とは、入居者から保証料を受取ることで、家賃滞納があった際に滞納分の家賃を立て替えて、あなたに支払う会社のこと。
入居者の家賃を保証するわけですから、信用情報機関や独自の情報網を使って入居者の審査をします。

保証料は通常、入居者が支払うので、あなたの負担はありません。

保証料には、初回保証料と１～２年おきの更新時保証料とがあり、それぞれ家賃の0.3か月分～1か月分までと様々。
毎月1000円程度の保証料を支払う形態もあります。

現実には「連帯保証人をつけるから、保証料を払いたくない」という入居者もおり、アパートのオーナー（つまり、あなた）が保証料を支払っているケースもなくはありません。

保証される範囲は家賃保証会社によって違い、毎月の家賃に加えて更新料や退去時精算費用など含まれるケースもありまるので、よく確認しましょう。

家賃保証会社はいくつもありますが、以下はその一例です。

参照元：CASA

参照元：あんしん保証

一括借り上げ（サブリース）

一括借り上げとは、あなたの建てたアパートを管理会社が借り上げ、入居者に転貸する仕組みのこと。

本来、あなたと管理会社の借り上げ契約をマスターリース契約といい、管理会社と入居者の契約をサブリース契約といって全く別物のはずですが、世間一般的には、両方あわせて「一括借り上げ契約」とか「サブリース契約」といっています。

この契約の最大の特徴は、家賃・空室保証。
アパートに空室があったり、家賃の滞納があったとしても一定額が保証され、管理会社から支払われます。

その分、管理委託料の相場は家賃の15％程度と割高になっています。

この管理方法は少し複雑なので、メリットと注意点を確認していきましょう。

一括借り上げのメリット

・空室や家賃滞納のリスクがない

一括借り上げ契約では、管理会社がアパート一棟を丸ごと借り上げます。
つまり、あなたが賃貸借契約を結ぶのは管理会社であって、入居者ではありません。
契約時には、協議によって決められた毎月の賃料が管理会社より支払われるので、アパートの空室や家賃滞納によらず安定した収入が手に入ります。

・入居者募集時の費用が不要

入居者と賃貸借契約を結ぶのは管理会社なので、入居者の募集も管理会社がします。
そのため、入居者募集に必要な広告費、賃貸契約時の仲介手数料といった、本来あなたが負担する費用が発生しません。

・管理に手間がかからない

日常清掃や退去時の原状回復といった物件管理も管理会社が行うので、あなたにとって手間になることがありません。
また突発的に発生するトラブルやクレームなども全て管理会社が対応してくれるので、大家としての気苦労から解放されます。

・確定申告が簡単になる

あなたが受け取る賃料は、管理会社から支払われるものです。
入居者から直接家賃を受取るわけではないので、収支内訳書への家賃等の記載は入居者ごとにする必要がなく、確定申告が楽になります。

一括借り上げの注意点

・契約期間中、同じ賃料が保証されるわけではない

一括借り上げには、10年や長いものでは35年といった契約期間があります。
ただし、10年や35年同じ賃料が保証されるわけではありません。
賃料は2年毎に見直されるのが一般的で、その2年の間に周辺の家賃相場が下がったり、空室率が高くなると、見直し時には賃料の引き下げが行われます。

・修繕時に業者を選べないことがある

一括借り上げでは、10年～15年経過時にアパートの修繕工事をすることが家賃・空室保証の継続条件となっていることがあります。
その際の工事業者は、管理会社系列の業者を使わなければならないことが多く、他社比較ができない分、割引を受けにくくなります。

・アパート新築当初としては手数料が高い

アパートが新築のときであれば、空室のリスクは少なく、周辺家賃相場と比べても高い家賃を設定しやすくなります。
さらにメンテナンスの手間もあまりかかりませんが、その際も15％程度の高い委託管理料を管理会社に支払うことになります。

・礼金や更新料は管理会社のものになる

入居者から支払われる礼金や賃貸契約更新時の更新料は管理会社の収入となり、あなたのものにはなりません。
敷金については、いずれ入居者に返還するものなので、管理会社が預かり、退去時に精算することになります。

・あなたから解約することは難しい

一括借り上げ契約では、解約時に高額の違約金を設定されていることがあります。
その場合、管理会社の仕事に不満があっても、あなたから解約するのは難しくなるので注意が必要です。
逆に管理会社からの解約はいつでも可能となっている場合がほとんどです。

何かと批判の多い一括借り上げだけど…

このように一括借り上げには様々な注意点があり、それゆえに書籍やインターネットではこの方式に対する批判が多くあげられています。
ただし、それらの中には極端な言い分となっているものも多いので、注意したいところ。

例えば、「35年の一括借り上げ契約をしても、同じ家賃が35年保証されるわけではなく、定期的に見直される。さらに10年後には所定のリフォームをしなければ保証が継続されない」という批判があったとします。

これを言いかえると「35年間、家賃相場がどんなに下がっても、空室がいくら増えても、また建物が老朽化して入居者が寄り付かなくなっても、新築当初の家賃が保証されて、リスクゼロ」であることを期待していることになります。

そんな都合の良い仕組みが、そもそも存在するはずがありません。
多くの注意点があるのは確かですが、管理業務のほぼ全てを任せられるのは大きなメリットなので、よく契約内容の中身を吟味した上で、この方法を採用するかどうか判断してください。

参考までに、以下は国土交通省が推奨している一括借り上げ契約書の書式例です。
≫国土交通省：住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書(一括委託型)

分離委託

分離委託とは、自主管理と委託管理の中間ともいえる方法です。

集金管理は5％、一括借り上げは15％の管理委託料がかかりますが、管理コストを抑えるため、「自分でできるところは自分でしたい」という要望もあるでしょう。
そこで各管理項目を細分化して、個別に各サービス会社に直接依頼するのが、この方法です。

管理会社を通さず直接依頼するので、中間マージンを節約でき、また業種毎の料金が明確であるメリットがあります。

それでは、どのような会社にどのくらいのコストをかけて依頼するようになるのか、いくつか具体例をあげてみましょう。

入居者募集を代行するマッチングサービス

アパートへの入居者付けは、地元の不動産会社などに依頼するのが主流ですが、最近では、アパートオーナーと入居希望者をインターネット上でマッチングさせるサービスもでてきました。

ウチコミというサイトがそれで、サイト運営者が用意するページに、あなたが自分で物件写真をアップしたり、物件ＰＲの文章を掲載したりして、入居希望者を募ります。

広告費は一切不要。成約したときにだけ、仲介手数料を家賃1か月分支払うことになります。

入居者が決まったときには通常、広告費と仲介手数料の両方が発生します。
半ば慣例的なものですが、広告費はアパートのオーナーが、仲介手数料は入居者が支払うようになっていて、それぞれ家賃の1ヵ月が相場となっています。

ウチコミを利用した場合、広告費は不要ですが、仲介手数料はオーナー側が支払うことになっているので、あなた自身にかかるコストは、不動産会社に依頼するときと変わりません。
ただ入居者にとっては、そのサイトを利用した場合は仲介手数料を支払わなくてよいので、目にとまりさえすれば入居者付けがしやすくなるかもしれませんね。

トラブル時も安心。かけつけサービス

水漏れや鍵の紛失、ガラス割れなど、アパートを経営していれば、そういった突発的なトラブルはつきもの。
オーナーであるあなたが、いつ何時でも駆けつけることが出来るならともかく、そうでないなら依頼したいのが、24時間出動可能な「かけつけサービス」です。

かけつけサービスを提供する会社は多々ありますが、一例として、マルチ救急２４では、ひとつの会社で、およそアパート経営で起こりうる突発的なトラブルには複合的に対応しています。

費用は棟数によらず年間6000円となっており、手頃な価格帯なので、こういったサービスは利用しておいても良いでしょう。

定期清掃・保守点検はお任せ。メンテナンス代行会社

月2回や4回といった定期清掃、保守点検を代行してくれるのが、メンテナンス代行会社です。
清掃や点検の箇所は建物だけでなく、駐車場の清掃や消防設備の点検など多くのメニューがあり、必要性に応じて選択します。

メンテナンス代行会社の例としては、第一ビルメンテナンスなどがあります。

当然、選ぶメニューが多いほどコストはあがるので、どこまでを代行してもらうかを、自分がアパート管理に割ける時間を考慮して決めましょう。

まとめ

アパート管理の方法は、大きく自主管理・委託管理・分離委託の３つ。
さらに委託管理は、集金管理・家賃保証・一括借り上げに分かれます。

それぞれにかかる管理コストは、次のとおり。

• 自主管理：ほとんどかからない。
• 集金管理：家賃の5％程度
• 家賃保証：入居者負担
• 一括借り上げ：家賃の15％程度
• 分離委託：委託する範囲による

自分がアパート管理にどこまでかかわれるか、どこまで管理コストをかけられるかをよく考え、自分にあった管理方法を選びましょう！

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