この記事に書いてあること
  • コインパーキング経営でありがちな失敗2つの例。
  • 一括借上方式なら失敗なし?土地を「収益を生むドル箱」にできる。
  • 業者には個人にできない収益最大化の術がある。
  • コインパーキングで失敗しない市場調査の依頼方法

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オオタニ

こんにちは!土地活用プランナーのオオタニです。

数ある土地活用のなかで、コインパーキング経営比較的リスクの少ない活用法と言われています。

とはいえ、それは他の土地活用法に比べて初期費用が安いというだけで、失敗すれば数百万円の損失となり得るもの。

悩む女性

これからコインパーキングを開業するなら、どんなところで失敗しやすいのか、知っておきたいところですね?

そこで今回は、駐車場管理会社に勤めていて、ライターでもある”PaPa-Rider”さんにインタビュー。

コインパーキング経営にありがちな失敗について教えてもらいました!

この記事の講師:PaPa-Riderさん



福岡県の管理会社に勤務しており、コインパーキングの管理運営や設計施工、自走式立体駐車場の施工管理などを経験。
【保有資格】一級建築施工管理技士・一級土木施工管理技士・FP3級・測量士補・ドローン検定3級

※PaPa-Riderさんへは、ランサーズを通してインタビューを依頼しました。

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PaPa-Rider
というわけでPaPa-Riderです。ここからは私が解説しますね!

コインパーキングを開業するなら、その「運営」と「管理」を誰がするかによって、経営の難しさがまるで違ってきます。

ここでいう「運営」とは、コインパーキングからの収益を最大化させるための行動を言います。

運営とは
  • 利用料金の設定
  • 車室レイアウトの設定
  • ネット掲載による宣伝など

    そして「管理」とは経営維持に必要な行動のことですね。

    管理とは
    • 清掃業務
    • 集金業務
    • 故障や不正駐車への対応など

    この運営と管理は、オーナー自身がすることもあれば、コインパーキングの設置業者に任せてしまうこともあります。

    おすすめは後者の、コインパーキング設置業者に任せてしまうこと

    というのも、コインパーキングは「運営」の部分が特に難しく、培われた経験がなければ、失敗してしまうことが多いからです。

    ここでは、とくによく見る失敗例を2つ紹介します。

    そのあとで、運営と管理をコインパーキング設置業者に任せる方法もお伝えするので、参考にしてみてくださいね!

    コインパーキングでありがちな失敗2つ

    オーナー自身が運営も管理もすれば、かける経費が少ないだけに儲けが大きく、まさに経営者としての醍醐味を味わえます。

    車とお金

    ただ一方で、失敗が多いのも事実

    せっかく先行投資して設備を整えたのに収益があがらず、わずか1年で廃業……。

    そうならないように、ありがちな失敗例を2つみてみましょう。

    つくりっぱなし経営で、収益があがらない失敗

    駐車場経営において、周辺の市場調査は絶対必要なものです。

    十分な周辺調査の上、適切な料金設定をすることが重要で、これを間違えては、ただ赤字を垂れ流す負動産にもなりかねません。

    市場調査

    オーナーによる運営でよくある失敗のひとつが、その市場調査を開業前だけするものだと勘違いしていることです。

    料金相場は流動的なもの。
    開業した後も、売上の推移や周囲の変化に目を光らせて、随時適切な料金設定に変更しないといけません。

    たとえば回転が早く、収益の上がりやすい地域であっても、近隣の競合他社が価格を下げれば即、あなたにとってマイナスの影響がでます。

    最近であれば、リモートワークにシフトしたことで、マイカー通勤が減って赤字に転落したコインパーキングもあるでしょう。

    そんなとき、深夜の値引き料金を設定する駐車の最大料金を競合より引き下げるなど、迅速に行動を起こせなければ収益は下がる一方になってしまいます。

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    オオタニ

    市場調査とは、どんなことをするんですか?

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    PaPa-Rider
    主に次の4つですね。

    コインパーキングを開業する前の市場調査は、丸一日もしくは曜日や時間帯をずらして数回おこないます。

    市場調査ですること
    1. ゼンリンで周辺地図を出して、周辺の駐車場の件数をチェック。計画地と競合しそうな駐車場をピックアップしていく。
    2. 計画地に行き、何時ごろから車が入りだすのか?短時間利用なのか?長時間利用なのか?を調査する。あわせて、周辺月極駐車場の料金や空き状況などを各管理会社に問い合わせて確認する。
    3. 調査の結果から、「周辺相場に合わせるか・金額を上げるか・短時間利用を狙うか・長時間利用を狙うか」など最適な料金体系を考え、提案条件書に入力していく。
    4. 必要経費、工事原価を入力し、既定の利益率を満たしたうえで、賃料を設定する。

    さきほどお伝えした通り、開業前の調査結果が、今後ずっと通じるわけではありません。

    コインパーキング経営も立派なビジネスなので、収益を最大化させるためのPCDAサイクル(計画・実行・評価・改善)は不可欠です。

    PDCAサイクル

    リピーターを確保できず、収益があがらない失敗

    車室数は多い方が、売り上げも上がる……そう思うかもしれませんね?

    もちろん、繁華街など一部地域に限ってそれは正しい判断になることもあります。

    ただコインパーキング経営は、いかにユーザーに繰り返し使ってもらうかが重要で、一度「停めにくいな」と思われると2度と利用してもらえないかもしれません。

    車とファミリー

    あなた自身、一度使ったことのあるコインパーキングを、繰り返し使った経験はないでしょうか?

    あまり利益をとろうとしすぎて車室を増やした結果、回転数があがらず経営に失敗してしまうことがよくあります。

    一車室あたりに必要な寸法は、最低幅2.5m×奥行き5.0mといったところ。

    この幅を3.0mなど広げれば、当然停めやすくなります。

    駐車場のライン

    また駐車ラインを2本線にすれば心理的に真ん中に停めてもらいやすくなり、駐車する車同士の車間距離が保たれて、やはり停めやすくなります。

    コインパーキング経営も、ユーザーファーストの精神が大切ということですね。

    一括借上方式なら失敗なし?土地を「収益を生むドル箱」にできる

    コインパーキングを「一度つくってしまえば、勝手に収益を生むドル箱」のように思っている人は少なくありません。

    でも、オーナー自身が運営・管理をするのであればすべきことは多く、前に伝えたような失敗もあり得ます。

    本当に失敗することなく、安全に土地を活用したいのであれば、経営をコインパーキング設置業者に任せる方法があります。

    下の表をみてください。

    コインパーキングの経営方式3

    このとおり、コインパーキングには3つの経営方式があります。

    個人経営方式

    オーナー自身が運営・管理していく。

    管理業務委託方式

    清掃や集金など管理のみを業者に委託。運営はオーナーが行う。

    一括借上方式

    コインパーキング設置業者に、運営も管理も任せる。オーナーは土地を貸すだけ。

    このうち一括借上方式であれば、運営を業者に任せるので失敗がなくなります。

    一括借上方式には次のような特徴があります。

    • コインパーキング開業に必要な機材一式はすべて業者が手配するので、初期費用は0円
    • すべて業者に任せっきりで、本当に何もせず、毎月賃料だけ振り込まれる。
    • たとえコインパーキングが赤字でも、あなたへの毎月の賃料は保証される

    ガッツポーズをする女性


    ちなみに管理業務委託方式の場合、業者は運営に関するアドバイスは(責任が生じてしまうので)一切しません。

    もっと、こうすればいいのになぁ」と思いながら見ていることがあります。

    業者には個人にできない収益最大化の術がある

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    オオタニ

    一括借上方式は、安全だけど収益は「スズメの涙」…なんてことにはならないですか?

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    PaPa-Rider
    そこは業者と土地しだいですね。

    たしかにオーナー自身で運営をして、コインパーキングがうまく回れば、最も利益があがります。

    経費を自分の労働力で補えるわけですから。

    ただ「餅は餅屋」で、コインパーキングの設置業者は、土地からの収益を最大にする術を持っています。

    たとえば次のようなものです。

    コインパーキングの収益を最大化する術
    • レンタカーやカーシェア、企業提携などで空きスペースも活用。
    • Tポイントカードと提携して、他社との差別化。
    • 自社ホームページに掲載して、事前に料金を調べられるように。
    • Googlemap上に表示されるようにして集客力をアップ。
    • 自社工費で経費を安価に抑える。

    どれもオーナー個人で実現するには、かなりハードルが高いものです。

    このとおりコインパーキング設置業社は、そもそも稼ぐ力が高く、個人では難しいレベルの収益を生みだせます。

    スーツとお金

    そしてそれを元手に、オーナーへ賃料を支払うわけですね。

    ただ、それももちろん土地の立地しだいですから、市場調査をしてみないとわからないところです。

    コインパーキングで失敗しない市場調査の依頼方法

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    オオタニ

    市場調査は、どうやって依頼すればいいですか?

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    PaPa-Rider
    コインパーキング設置業者に直接依頼する方法と、間接的に依頼する方法とがあります。

    市場調査をするなら、インターネットなどで近隣のコインパーキング設置業者を探し、直接依頼すればOKです。

    ただし、市場調査は必ず2社以上にしてもらいましょう。

    比較しないと、提示された賃料が適正かどうかわからないからです。

    そして2社以上に市場調査を依頼するなら、間接的に依頼する方法が楽です。

    タウンライフという一括資料請求サイトがあって、これを利用すれば複数の業者に同時に市場調査を依頼できます。

    利用は無料で、3分もあれば必要事項を入力可能です。

    月間5000人が利用している大手サイトで、業社は運営の審査を通過しないと掲載できません。
    なので優良な業者しか載っていない安心感もあります。

    さいごに

    いかがだったでしょうか?

    オーナー自身が運営・管理を行う個人経営方式は、経費が少ないので、成功すれば大きな収益を得られます

    ただし、運営の難しさから失敗も多くなります。

    周辺の賃料相場とズレてしまったり、停めにくかったりすると利用者は減っていき、せっかく初期費用をかけてつくったコインパーキングも廃業に追い込まれかねません。

    手間なく、安全に、安定収入を得るなら、一括借上方式も検討してみましょう。

    個人経営方式に比べると収入が低いのは難点ですが、一括借上方式なら次のような点で、ほぼノーリスクで土地活用ができます。

    • 土地を提供するだけなので初期費用は0円
    • 運営・管理はコインパーキングの設置業社にすべておまかせ
    • 経営に失敗して赤字になっても、一定の賃料が支払われる。

    収入は高いけど失敗も多い個人経営方式か、収入は低くなるけど手間なく、安定した賃料が約束された一括借上方式か、じっくり検討してみてくださいね!